¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario español?

By GMS Asesoría Busturia, 15 Octubre, 2014

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Las ventas han subido en el mercado inmobiliario. Hasta un 60% según fuentes del sector en el primer semestre del año (si lo comparamos con los primeros 6 meses de 2013).

Las razones que se apuntan son las mismas que se apuntan para explicar las subida en las ventas de coches o en las ventas de tomates: percepción de la recuperación, peso de los pisos invendidos en los balances de las entidades de crédito que se han decidido a volver a conceder ese tipo de productos financieros, al menos, a ciertos agentes sociales y la percepción de que muchos precios ya no van a bajar más.

Pero lo que sí que se percibe como exclusivo para este sector es un cambio enorme en el modelo:

¿Quien compra?

Antes, hasta un 40% de los pisos se vendían a inmigrantes; hasta un 16% se vendía a jovenes de hasta 25 años. Ahora, ambos segmentos no juntan (entre los dos) el 5% del mercado. Eso sí, el porcentaje de extranjeros que compran como inversión ha subido un espectacular 50%.

¿Por qué compran?

En 2007 ya existían compradores por “inversión”. Ocurre que esa inversión era “especulativa”: plusvalías de hasta un 20% en ventas a corto plazo. Ahora el comprador “inversor” (que no es la mayoría, pero casi) se agarra a rentabilidades de un 6% en mercado de alquiler y una visión a mucho más largo plazo.

La mayoría de los compradores lo siguen siendo para convertirse en usuarios del bien.

¿Por cuanto compran?

Según zonas, los precios medios han descendido entre un 10 y un 70%.

En Euskadi, la caída comenzó en 2007 desde los 4.113,20€/m2 de media hasta los 3.398,90€/m2 actuales; lo que supone un descenso de un 17%. Esto es en viviendas “libres” y nuevas. La mayor caída se produce en el parque de viviendas usadas desde los 4.300€/m2 de 2007 hasta los “casi” 3.000€/m2 actuales. Los totales se mantienen en las tres privincias vascas pese a que los precios en Gipuzkoa se mantuvieron más o menos estables hasta 2009.

En Bizkaia ya se percibe un auténtico “rebote”, al cerrar los primeros trimestres de 2014 con “subidas” respecto a los anteriores; aunque estas sean de poco más que un 1% y se concentren en las viviendas nuevas. La vivienda usada, de momento, sigue bajando.

Actualmente, prácticamente la mitad de las compras se realizan sin instrumentos de financiación (48%); cantidad que se dispara cuando el motivo de la compra es por inversión: hasta un 83% de las ventas se pagan al contado; cuando hace 10 años, al ser tan “barato” ese crédito, la cifra era poco más que simbólica.

El máximo histórico de “importe de hipoteca” se marcó en 2007, con una hipoteca media de más de 185.000€. Actualmente, la hipoteca media roza los 80.000€.

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