METODOS PARA CALCULAR EL PARQUE INMOBILIARIO ESPAÑOL

By GMS Asesoría Busturia, 23 julio, 2012

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Partimos de una cuestión compleja y poliédrica que dificulta hasta su propia definición estadística y no digamos ya cuando se trata de calificarla en sus aspectos económicos (la vivienda dista mucho de ser considerado un mercado de competencia perfecto), fiscales (la vivienda es la residencia habitual del contribuyente) o jurídicos. En este último sentido, los ejemplos son escasísimos, destacando la Ley de Derecho de la Vivienda de Cataluña, aprobada el 28 de diciembre de 2007, que define la vivienda como “toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente Ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación”. En la propia definición se introduce otra diferente aproximación legal que sería la proveniente de las concesiones municipales de licencias de primera ocupación a los edificios (y por tanto, a las viviendas de su interior), que reúnen las adecuadas condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad.

Desde una perspectiva puramente estadística, el INE define la vivienda en el Censo de 2001 como “recinto estructuralmente separado e independiente que, por la forma en que fue construido, reconstruido, transformado o adaptado, está concebido para ser habitado por personas o, aunque no fuese así, constituye la residencia habitual de alguien en el momento censal”.

También el Ministerio de Vivienda cuenta con una definición de vivienda que procede de la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para finalidades financieras, según la cual la vivienda “es un recinto con una o varias piezas de habitación y anejos, que puede ocupar la totalidad de un edificio o una parte del mismo, estando en este último caso el conjunto estructuralmente separado e independiente del resto. La vivienda está concebida para ser habitada por personas, generalmente familias, y dotada de acceso directo desde la vía pública o recintos privados”.

A priori, parece lógico pensar que cualquier política de vivienda debe de tomar como punto de partida el conocimiento preciso y detallado de su objeto de actuación, de algo tan básico, como el parque existente. Es necesario un diagnóstico claro del número de viviendas, de su dinámica, de sus atributos e incluso de la oferta y la demanda. Sin embargo, en España esta cuestión no se ha superado. Las estadísticas sobre vivienda en España, aunque se vayan mejorando paulatinamente y el conocimiento sea mayor en algunas cuestiones, adolece de importantes carencias (cuando no de falta de fiabilidad, como reconoce el propio Banco de España), lo que puede acarrear efectos perversos sobre cualquier tipo de planificación que se lleve a cabo. La ausencia de información, su debilidad o su inconsistencia obstaculizan la puesta en marcha de políticas de vivienda acordes con la realidad, lo que las hace poco eficaces y de escasa durabilidad.

En este sentido, de forma directa, cuantiosa y universal solamente existe el Censo de Población y Viviendas elaborado por el INE con una periodicidad decenal. Si tenemos en cuenta que el último censo realizado procede de 2001, entenderemos la inexactitud en el conocimiento preciso del parque residencial español en la actualidad. Y dado que el censo de ese año estableció la necesidad de igualar el número de viviendas al número de hogares, tampoco se sabe con exactitud esta última cuestión. Mucho menos importante y más desconocida es la estimación mensual del número de viviendas existente que elabora el Banco de España, mediante la interpolación de los datos censales en función del número de viviendas terminadas y suponiendo una tasa de depreciación del 0,5% anual.

El Censo recoge datos de viviendas por clases (principales, secundarias, desocupadas y otras), por número de habitaciones, por superficie, por año de construcción, por estado de conservación y por régimen de tenencia (propiedad, alquiler, cesión y otras). La universalidad es una de sus principales virtudes, seguramente la principal. Sin embargo, entre sus carencias está la de mostrar una foto fija (a 1 de noviembre en el Censo del 2001) de la realidad del parque inmobiliario. Y, aunque la vivienda en un bien estable y fijo (bien inmueble), territorialmente hablando, su dinámica no lo es.

Los avances más significativos en materia de estadísticas sobre vivienda provienen en la actualidad de la escala estatal, del Ministerio de Vivienda, que elabora desde su reciente creación (Real Decreto 553/2004, de 17 de abril) una Estimación del Parque de Viviendas en el que se recogen datos sobre los flujos anuales de viviendas, tanto de entrada como de salida, su uso y grado de ocupación así como su régimen de tenencia, además del número de viviendas iniciadas y finalizadas mes a mes.

Dicho organismo reconoce expresamente la carencia de información en los años intercensales y la necesidad por tanto de elaborar métodos de estimación “con el fin de diseñar políticas que satisfagan las necesidades de vivienda y sirva como marco de referencia en los estudios sobre la población española”.

La misma entidad también elabora la Estadística de Transacciones Inmobiliarias y de Suelo (número, valor total, valor medio, etc.), tanto de vivienda nueva como de segunda mano, libre y protegida, elaborada a partir de diferentes fuentes (notarios y registradores de la propiedad, principalmente) y la Encuesta de Demanda de Vivienda y Alquileres, que junto con la elaborada por el Barómetro de Opinión del CIS, constituyen dos ejemplos de estudios sobre la demanda de vivienda.

Habría que diferenciar entre la información estadística sobre el parque inmobiliario constituido como tal que acabamos de ver y la que hace referencia a la oferta y a la demanda de vivienda existente. En el segundo caso nos encontramos la oferta, donde existen importantes carencias en la información. Por ejemplo, no hay información sobre el número de viviendas que se construyen en un momento dado. Pero sí aproximaciones a la dinámica de la oferta. En este sentido, destacan las estadísticas trimestrales sobre precios del Ministerio de Vivienda (Estadística de Precios) para vivienda libre y protegida y suelo por Comunidades Autónomas, provincias, capitales y municipios con más de 25.000 habitantes.

Por su parte, y sin movernos del ámbito estatal, el Ministerio de Fomento también colabora en el conocimiento de la vivienda, desde una perspectiva puramente constructiva. Así, informa mediante el Boletín Estadístico de la Dirección General de Programación Económica y Presupuestaria sobre la actividad de la construcción, tanto de iniciativa pública como privada, en el área de la edificación y en el de la obra civil. La estadística del MFOM recoge mensualmente las licencias municipales de obra y los visados de edificación de los COATT y todas las características anexas (localizaciones, presupuestos, promotores, etc.), además de la Encuesta Coyuntural de la Industria de la Construcción, la Estructura de la Industria de la Construcción, además de los Índices de Producción de la Construcción y de la licitación de obras públicas. Aunque supone un avance significativo, tampoco permite un conocimiento preciso de la oferta de vivienda en un momento dado (por ejemplo, un visado de obra de nueva construcción no garantiza que la vivienda se construya en ese mismo momento).

En el lado de la demanda de vivienda existente sí contamos con indicadores variados como el número de transacciones inmobiliarias del Ministerio de la Vivienda, o la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad (además de las transacciones se recogen también los precios de venta y la financiación hipotecaria a nivel nacional, autonómico y provincial desde 2004), o el número de hipotecas suscritas y todo lo concerniente a los créditos hipotecarios (relación con la renta bruta por hogar, importes de las cuotas a pagar, esfuerzo familiar, deducciones, tipos de interés, préstamos dudosos, etc.) de las estadísticas trimestrales y mensuales del Banco de España o la inversión en vivienda por la Contabilidad Nacional trimestral del INE. El elevado porcentaje de propiedad en España, junto con el hecho de que la mayor parte de las compraventas se realice con el apoyo de un crédito hipotecario, permite que la información estadística de las tasaciones esté más próxima a ser censal que muestral.

A todas ellas habría que sumar las características de los hogares (número, estructura y régimen de tenencia de la vivienda). Esta cuestión resulta también de importancia dado que, como hemos visto, el último censo los iguala al de las viviendas. En este sentido, el INE define el hogar como “grupo de personas residentes en la misma vivienda familiar”. Los datos más relevantes se pueden extraer del propio Censo de Población y Vivienda, de la Encuesta de Población Activa del INE, de la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares o de la Encuesta de Condiciones de Vida. Según el criterio censal no pueden existir varios hogares en una misma vivienda, aunque así se siga manteniendo en las estadísticas elaboradas por el Ministerio de Vivienda.

Por último, también desde la escala estatal se cuenta con una estadística que refleja cuestiones muy próximas a la vivienda. Es el caso del Catastro Inmobiliario del Ministerio de Economía y Hacienda que recoge las principales características catastrales de los inmuebles, tanto físicas (referencia, superficie, situación, linderos, año de construcción o calidad de la edificación) como jurídicas (titular) y económicas (valor del suelo, de la construcción y catastral), además de contar con cartografía digitalizada. Resulta pues una fuente de información que de ser utilizada adecuadamente puede contribuir al conocimiento del parque de viviendas (incluye entre otros, datos sobre 29 millones de inmuebles urbanos).

En lo que se refiere al capítulo regional, en España contamos con competencias transferidas en materia de vivienda hacia las Comunidades Autónomas. Como han señalado algunos autores, esta asunción ha tenido una incidencia muy importante en la información estadística, especialmente en las viviendas de protección oficial, ya que dificulta la continuidad de las series estadísticas. Sin embargo, también es verdad que los organismos autonómicos, por poseer las competencias constitucionales en materia de vivienda y constituirse en un elemento intermedio entre los ayuntamientos, gestores últimos del suelo, y el gobierno, responsable final de las políticas de vivienda, han protagonizado algunos intentos de caracterización de sus parques residenciales durante el periodo intercensal. Se trata, en el mejor de los casos, de encuestas sobre vivienda como ocurre con la Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria (trimestral sobre promotoras e inmobiliarias) y con la Encuesta Bianual sobre Vivienda Vacía del Gobierno Vasco. Sin embargo, la tónica habitual de los diferentes institutos de estadísticas de las Comunidades Autónomas, es no disponer de datos complementarios a los censales referidos a las características de sus parques inmobiliarios. En alguna ocasión, hemos podido constatar la existencia de estadísticas relacionadas indirectamente con la vivienda. Es el caso del análisis del suelo según el planeamiento vigente del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid, donde se recogen datos de la clasificación y calificación del suelo por ámbitos municipales y de las capacidades de vivienda de los respectivos planes urbanísticos.

Las carencias en la información estadística disponible en materia de vivienda desde el ámbito público ha llevado al establecimiento y desarrollo de indicadores propios como ocurre con el Índice de Accesibilidad del BBVA, con la serie de precios de vivienda de segunda mano de “Idealista.com”, con los indicadores de precios de vivienda para la Comunidad de Madrid de “sg-tasación” o con la información trimestral sobre la evolución de los precios de la vivienda y de diversos indicadores de coyuntura del Observatorio Inmobiliario de Asprima entre otros ejemplos.

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