Renta 2016: ¿Cómo declaro la renta si alquilo mi casa a turistas?

By GMS Asesoría Busturia, 21 abril, 2017

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La Normativa vasca que regula los “pisos turísticos” nació rodeada de cierta polémica entre los agentes afectados: fue aprobada a toda prisa en el último pleno de la anterior legislatura (31 de agosto de 2016) sin ningún voto en contra. Este consenso choca contra el debate que existe aún hoy entre los distintos afectados.

Esa normativa hace que los pisos que se alquilen por temporadas cortas dejen de estar bajo el paraguas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y pasen a estarlo por la Ley de Turismo. El límite está en el alquiler por un período de tiempo igual o inferior a 31 días a dos o más arrendatarios distintos durante un año. En este caso, el piso debe estar inscrito en un Registro a través de una Declaración Responsable de inicio de una Actividad Turística. Esto hace que entren también en ese grupo los pisos que se alquilan en períodos vacacionales.

Cumpliendo estos requisitos, tal transacción no se considera actividad económica; a no ser que se ofrezca de manera “profesionalizada”.

A los 8 meses de la puesta en práctica de este Registro, tan sólo 250 pisos y habitaciones de Bizkaia (158 en Bilbao) han completado el trámite de manera satisfactoria. En todo Euskadi no llegan a los 1000. Las cifras contrastan con la oferta existente en portales como AirBnB que ofrecen cerca de 1.500 viviendas en toda la Comunidad. ¿Las razones? Pues por un lado la picaresca, evidentemente, y por el otro el peso que esa actividad “profesionalizada” ha ido ganando con el tiempo.

Por actividad “profesionalizada” hablamos de los que incluirían intermediación profesional, servicio de limpieza de habitaciones, lavandería, de atención 24 horas o de catering; por poner una serie de ejemplos.

En el primer caso, las rentas se califican como Rendimientos del Capital Inmobiliario; sin más. En el segundo caso, la existencia de una actividad económica provoca que carga la impositiva (IRPF, Sociedades e IVA) sea distinta.

Los caseros (o anfitriones) que alquilan un inmueble en esta primera modalidad, no pueden aplicarse la reducción del 60% del rendimiento a la que sí tienen derecho los arrendatarios que alquilan viviendas que se convierten en primera residencia de sus inquilinos. Al presentar la declaración, los anfitriones deberán separar los días en los que la vivienda ha estado desocupada u ocupada por ellos mismos de los que ha estado prestada y generando rendimiento económico; o, incluso, alquilada pero bajo la forma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La ventaja es que de este rendimiento bruto podrá deducir los gastos en los que haya incurrido para realizar ese alquiler.

Estos gastos pueden ser reparaciones o servicios conexos como la limpieza posterior a la ocupación o la reposición de mobiliario estropeado, cristales, menaje, etc.; los gastos financieros (intereses de un préstamo) para el pago de lo anterior o, incluso, los de las obras de mantenimiento del edificio, estos últimos ahora bien, prorrateados entre todos los días del año y repercutidos sobre los días que el inmueble estuvo alquilado; todos ellos hasta un límite que sea igual al rendimiento bruto que mencionamos. La parte que exceda, sigue siendo deducible durante los siguientes 4 años.

A estos gastos deducibles se añaden otros que no tienen límites: impuestos municipales (IBI, agua, basuras), recibos de suministros (luz, wifi, TV) que estén incluidos en el precio, seguros o gastos de la Comunidad de Propietarios; e incluso la Asesoría Fiscal o el coste de inserción de los anuncios.

También es deducible el coste de depreciación del bien, una amortización que se suele fijar en un 3% anual del coste de adquisición o del valor catastral (el que sea mayor).

En estos últimos casos, es obligatorio el prorrateo entre los días que la vivienda ha sido alquilada; aunque es posible “justificar” la necesidad de mantener desocupado el piso para realizar una reforma importante en el piso o en el edificio (colocación de un ascensor) y durante ese tiempo se producen todo este tipo de gastos; y siempre en el caso de que la reforma la motive un arrendamiento posterior.

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